Logement indécent ou insalubre : Quelles solutions ?

Vous êtes locataires d’un logement indécent ou insalubre, et vous vous demandez quelles sont les solutions en cas d’inaction de votre bailleur, alors cet article vous est destiné. 

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Les obligations du bailleur sont notamment listées aux articles 1719 et 1720 du Code Civil, ainsi qu’à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir : 

• l’obligation de délivrance d’un logement décent, 
• l’obligation d’entretien du logement et de faire toutes réparations qui peuvent s’avérer nécessaires (autres que les réparations locatives), 
• et la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail. 

Les obligations de votre bailleur sont également reprises dans votre contrat de bail. 

Quelles sont les caractéristiques d’un logement décent ?

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dresse la liste des caractéristiques d’un logement décent, lequel doit notamment satisfaire aux conditions suivantes : 

• Le logement doit être clos et couvert ;
• Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ;
• Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; 
• Le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres ;
• Les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
• La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• Le système d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement et doit permettre un éclairage suffisant de toutes les pièces, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ;
• Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
• Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ; 
• Une installation permettant un chauffage normal ;
• Une installation en eau potable avec une pression et un débit suffisant ;
• Une cuisine comprenant un évier avec une alimentation en eau chaude et eau froide et évacuation des eaux usées ; 
• Une installation sanitaire intérieure comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, un équipement pour la toilette corporelle, une baignoire ou une douche alimentée en eau chaude et froide et évacuation des eaux usées ; 
• Le logement doit disposer au moins d’une pièce ayant une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres.

Qu’est-ce qu’un logement indécent ?

Par définition, un logement indécent est donc un logement qui ne remplit pas les conditions de décence listées ci-dessus.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

L’Article L1331-12 du Code de la Santé Publique définit un logement insalubre comme tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

Que faire si votre logement est indécent ?

Tout d’abord, en tant que locataires, vous êtes dans l’obligation de signaler les désordres constatés dans l’appartement à votre bailleur (et de préférence par écrit afin de conserver la preuve de ce que vous avez respecté vos obligations). 

La première chose à faire est donc d’alerter votre bailleur, en lui adressant des photographies des désordres lorsque cela est possible, afin que ce dernier puisse les identifier et y mettre fin.

Ensuite, en cas d’inaction de votre bailleur, vous pouvez : 

1°/ Signaler les désordres auprès des services de votre ville (Pour les locataires parisiens, il est possible de saisir le Service Technique de l’Habitat de la ville de Paris afin de faire un signalement, et qu’un Inspecteur se rende sur les lieux. Ce dernier pourra mettre en demeure votre bailleur de réaliser des travaux de mise en conformité). En cas de non-réalisation de ces derniers par votre bailleur, la ville pourra prononcer des sanctions administratives ;

2°/ Faire réaliser un procès-verbal de constat des désordres par un Commissaire de Justice (anciennement Huissier de Justice) afin que ce dernier se rende sur les lieux et dresse un constat, qui sera documenté par des photographies des désordres et/ou par des relevés de taux d’humidité ;

3°/ Mettre en demeure votre bailleur de faire cesser les désordres (par la réalisation de travaux par exemple). Vous pouvez demander à votre Avocat de rédiger cette mise en demeure.

4°/ Saisir le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire compétent afin de demander par exemple : 

• une expertise judiciaire, 
• la réalisation de travaux sous astreinte, 
• la suspension de votre loyer dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité, 
• un relogement provisoire pendant la durée des travaux ;
• l’indemnisation de vos préjudices, etc…

Bien que vous ne soyez pas obligés d’être représenté par un Avocat dans le cadre de cette procédure, il est bien souvent préférable de solliciter l’aide de ce dernier qui saura vous conseiller et défendre vos intérêts.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter ou prendre directement rendez-vous en ligne.